Mietvertragskonstruktionen für Wohngemeinschaften

Wohngemeinschaften sind im deutschen Mietrecht nicht vorgesehen. Prinzipiell gibt es drei Behelfskonstruktionen:

1. Ein Bewohner ist Hauptmieter, die anderen Untermieter. Dann hat der Hauptmieter aber die Möglichkeit, mißliebige Mitbewohner im Konfliktfall auf die Straße zu setzen, während er selbst nicht antastbar ist. Unterschiedliche Mietverträge und unterschiedliche Rechte für Haupt- und Untermieter verhindern eine Gleichstellung der WG-Mitglieder. Das kann dazu führen, daß der Hauptmieter unbemerkt weniger Miete zahlt, dagegen von seinen Untermietern mehr Geld kassiert. Umgekehrt ist er allein dafür verantwortlich, daß regelmäßig Miete gezahlt wird, wenn ihn seine WG-Mitbewohner hängen lassen, muß er für die Gesamtmiete allein gerade stehen. Ebenso haftet er für alle Schäden, die der oder die Untermieter beim Gebrauch der Wohnung womöglich verschulden. Die Kostentransparenz ist bei Untervermietung immer schwer aufrechtzuerhalten.
Da es keine vertraglichen Beziehungen zwischen Vermieter und Untermieter gibt, können sich im übrigen auch sonst keine Maßnahmen des Vermieters gegen den Untermieter richten. Verstößt z.B. der Untermieter wiederholt gegen die Hausordnung, wird trotzdem der Hauptmieter Adressat der Abmahnung(en) des Vermieters sein.

Kündigungsmodalitäten: Vermietet der Hauptmieter ein leer stehendes, also unmöbliertes Zimmer, gilt eine gegenseitige Kündigungsfrist von drei Monaten, wobei der Vermieter ein berechtigtes Interesse an der Kündigung darlegen muss. Stellt der Hauptmieter allerdings ein überwiegend möbliertes Zimmer zur Verfügung, können beide Seiten das Mietverhältnis mit einer Kündigungsfrist von 14 Tagen zum Monatsende beenden. Diese Regelung gilt auch, wenn Untermieter und Hauptmieter keinen schriftlichen Vertrag geschlossen haben. Entscheidend ist das möblierte oder unmöblierte Zimmer! Übrigens: Ohne (schriftlichen) Vertrag kann der Hauptmieter seinen Untermieter auch nicht verpflichten, sein Zimmer beim Auszug zu renovieren.

Der Hauptmieter kann theoretisch die gesamte Wohnung kündigen, ohne das Einverständnis seiner Untermieter einzuholen. Damit die WG aber bestehen bleiben kann, auch wenn der Hauptmieter auszieht, sollte mit dem Vermieter und dem Hauptmieter vertraglich vereinbart werden, dass einer der Untermieter als Hauptmieter nachrücken darf. Der Hauptmieter sollte auch ein Auswechselrecht mit dem Vermieter vereinbaren.

Wird an mehr als eine Person untervermietet, ist die Zustimmung des Vermieters unumgänglich. Ein Sonderfall ist eine Wohngemeinschaft aus genau zwei Mitgliedern. Hier besteht sogar ein Anspruch auf Untervermietung, der Vermieter darf also die Untervermietung an eine weitere Person nicht verbieten. Näheres im Mietrechtskapitel.

2. Alle sind Hauptmieter, jeder ist im Mietvertrag mit dem Vermieter genannt. Im Mietvertrag ist festgehalten, daß an eine Wohngemeinschaft vermietet wird. Das ist der klassische WG-Fall. Der Vermieter hat es dann mit mehreren Mietern zu tun anstatt mit einem und die Mieter können vom Vermieter verlangen, daß bei Auszug einer Person ein neues Mitglied aufgenommen werden kann. Manche Vermieter glauben, sie können auch auf die Besetzung der WG Einfluß nehmen, weil sie einzugswillige Kandidaten ablehnen dürfen. Das ist nicht richtig, wenn klargestellt ist, daß an eine Wohngemeinschaft vermietet wurde. Der Konflikt ist von vornherein entschärft, wenn der Vermieter sich nicht einmischt (z.B. weil er weit weg wohnt) oder keine Einzelperson ist (z.B ein Wohnbauunternehmen). Jeder haftet für die volle Wohnungsmiete, nicht nur für seinen Anteil. Sollte ein Mitbewohner also seine Miete nicht bezahlen, müssen die anderen dafür gerade stehen und seinen Anteil begleichen. Diese Gesamthaftung gilt in allen Bereichen: Bei Schäden in der Wohnung stehen alle Mieter dafür gerade.

Die Kündigung des Mietvertrages kann nur durch die Wohngemeinschaft insgesamt erfolgen. Können sich die einzelnen Mitglieder nicht auf ein einheitliches Handeln festlegen, kann jedes WG-Mitglied nach §723BGB das Mietverhältnis beenden und dann die Zustimmung zur Beendigung des Mietverhältnisses verlangen (KG Berlin WM 92, 323; LG Köln WM 93, 613; LG München II WM 93, 611). Umgekehrt kann auch der Vermieter nur allen Mitgliedern einer WG kündigen. Er kann die Kündigung nicht auf Gründe stützen, die vor dem Eintritt der letzten WG-Mitglieder entstanden sind (LG Lübeck WM 90, 294).

3. Jeder schließt einen separaten Mietvertrag ab. Jeder haftet für sich. Der Vermieter bestimmt, wer einzieht, ein Mitspracherecht bei der Auswahl der nachfolgenden WG-Bewohner besteht nicht. Der Vermieter hat es mit vielen Mietern zu tun – das ist arbeitsaufwendig, der Vermieter muss die Miete von jedem separat kassieren und er bleibt auf den Kosten sitzen, wenn ein Bewohner die Miete schuldig bleibt oder ein Zimmer zeitweise nicht vermietet ist. Da die WG-Bewohner vom Vermieter zusammengewürfelt werden, sind Konflikte vorprogrammiert.

In der Schweiz und Österreich ist einiges anders geregelt, aber grundlegende Unterschiede sind nicht vorhanden.